賈斯汀的理財blog

不動產資產信託（REAT）是指不動產持有人移轉其不動產或不動產相關權利給受託機構，再由受託機構向特定或不特定人交付不動產資產信託受益證券。

現行法規下，不動產證券化商品可分為不動產投資信託（REITs）和REAT兩大類。兩者都是民投資不動產的新金融工具，惟前者投資門檻較低，只要3,000元起跳，後者則屬於「大戶級」的投資工具，至少要具備10萬元才有機會投資，有時甚至要上百萬元才可最低投資門檻。

REIT是向特定人（公募）或不特定人（私募）募集資金，並交付不動產投資信託受益證券以為憑證，再將資金用於投資不動產或不動產相關有價證券，屬於不動產的金錢信託，類似基金公司的共同基金，投資門檻與基金相似。

REAT則是由持有不動產的委託人移轉其不動產或不動產相關權利給受託機構（銀行信託部門），並由受託機構向特定人（公募）或不特定人（私募）方式交付不動產資產信託受益證券，屬於不動產信託，類似債券性質，投資門檻與債券相似。

依設計架構劃分，REAT可分為「融資型」及「賣斷型」，前者是委託人（持有不動產者）基於財務流動性考量，想利用手上的不動產取得資金，但又不想賣斷，便可透過不動產證券化取得類似「借款」，可選擇辦理融資型，到期時由委託人拿錢買回先前發行的受益證券。

另一想情況是想實現投資不動產的資本利得，但又看好該不動產標的未來還有漲價空間，想等到數年後再出售，可以選擇辦理「賣斷型」REAT，到期時由受託機構透過拍賣等方式賣掉，取得價金依發行時的優先順位償還給受益人。

透過賣斷型REAT的安排，委託人可在發行時認列一次收益，等到不動產出售後，扣除償還給REAT持有人的金額後，如果還有剩餘價金，委託單位還可以再認列一次收益。

一般來說，REAT的發行期間大多為五年或七年，比照債券精神，REAT受益證券可分為優先順位受益證券與次順位受益證券，實務上稱「A券、B券」，優先順位受益證券有票面利率，次順位則大多做為信用增強。

受益證券利息及部份本金分配來源是不動產營運收入，本金償還來源由委託人償付或出售不動產收入。

因投資門檻較高，REAT投資大多由機構法人或銀行等大戶認購，次級市場流通性較低，一般投資人可透過公開資訊觀測站查詢相關資訊。

兆豐銀行指出，投資REAT跟投資一般固定配息商品的策略相似，可從三大方向著手，一是報酬率（票面利率），二是發行公司信用，三是受託機構（銀行）等級。

投資REAT最大風險在於受益證券到期時，萬一遇到房地產大崩盤，該標的不動產價值遠低於當期發行時設算總值，則最後領回的總本金可能會低於當初投入的本金。